PRIMA PARTE
Analizziamo in questa edizione il panorama immobiliare in UK, partendo da qualche definizione basilare e riassumendo le domande e i dubbi che ogni compratore si pone.
1. Il leasehold ed il freehold: questi incompresi. Vediamo di che si tratta, in parole semplice:
Freehold, ovvero diritto di proprietà assoluta. Il proprietario del freehold è anche proprietario del terreno. Questo gli dà la piena proprietà sull’immobile, quindi il proprietario può apportare modifiche, fare ristrutturazioni (ovviamente nei limiti imposti dalle regole dell’edilizia e dalle autorità locali).
Leasehold, è invece il diritto di proprietà in concessione. Al leaseholder (detentore del lease) viene dato il diritto di proprietà in esclusiva, ma per una durata di tempo limitata, dal freeholder (intestatario proprietario del freehold). Il freeholder dà in affitto il terreno per un importo annuale (ground rent). Il limite di tempo previsto dal lease varia dai 99 anni ai 999, e cioè è determinato da un contratto. All’avvicinarsi della scadenza del lease, il leaseholder ha diritto al rinnovo.
Si consiglia di non lasciare mai meno di 80 anni, altrimenti la proprietà perde notevolmente di valore.
A volte si può acquistare una proprietà con una share of freehold, quindi con una quota nel freehold, il che da’ all’acquirente maggiori diritti sulla stessa.
2. Acquistare un immobile in UK: la trafila, gli intermediari, i costi
La figura più importante è il solicitor (avvocato), in quanto in UK non esiste il notaio. Una volta che l’offerta di acquisto viene accettata, entrambe le parti incaricano il proprio solicitor.
Il vendor’s solicitor (avvocato della parte venditrice) preparerà il seller’s pack (pacchetto di vendita) con tutto il materiale inerente la proprietà ed il buyer’s solicitor (avvocato della parte acquirente) si prenderà la responsabilità di effettuare tutte le verifiche necessarie sulle condizioni e problematiche della property e di porre le domande preliminari (preliminary queries) al legale del venditore (vendor’s solicitor) in base al pacchetto di vendita.
Pur non essendo un passaggio obbligatorio, è consigliato far fare una perizia da un esperto, in modo da ottenere una verifica dettagliata sulla proprietà. Questo soprattutto perché sulla compravendita di un’abitazione in UK vige il principio di ‘caveat emptor’ per cui sta al compratore assicurarsi che sia tutto in assoluto ordine e soddisfacente prima dell’acquisto in quanto, in fase successiva, non si ha diritto alla ritrattazione.
Esistono vari tipi di perizie e di diverso costo, ma si ritiene opportuno consigliare la scelta dell’homebuyer report che è un pacchetto completo, il cui dettaglio ed esaustività danno una maggiore sicurezza rispetto all’acquisto. Rifacendoci altresì alle verifiche che dovrà compiere il solicitor, queste sono ancora più importanti nel caso di un leasehold, soprattutto per capire se sono previsti lavori in futuro e se vi sono limitazioni nell’headlease (contratto lease principale) che potrebbero non essere accettabili per il compratore. Il solicitor è anche responsabile di curare il rapporto con l’istituto finanziario dal quale il compratore ottiene il mutuo. Da quanto finora descritto, si può ben comprendere che il processo iniziale sia piuttosto lungo. Una volta terminate le ricerche, il solicitor, assieme al contratto, preparerà un rapporto finale che consentirà al compratore di avere un quadro completo e prendere una decisione, con più tranquillità.
A questo punto, si potrà passare allo scambio di contratti (il cosiddetto exchange), con il pagamento del deposito che normalmente è il 10% del costo finale. L’exchange costituisce un passaggio vincolante in quanto se una delle parti decide di ritirarsi dopo la firma del contratto, scattano le penali. Infine viene fissata la data del rogito (la completion) con il pagamento dell’intera somma.
