Convertire una proprietà in una House in Multiple Occupation (HMO) può essere una strategia di investimento redditizia. Tuttavia, senza un’adeguata due diligence, può rapidamente trasformarsi in un’impresa complessa e costosa, specialmente nelle aree soggette a una “Direttiva Articolo 4”.
Ma che cosa è un HMO? È una proprietà affittata ad almeno tre inquilini che non appartengono allo stesso nucleo familiare ma condividono spazi comuni come cucina e bagno.
Gli HMO possono offrire opzioni abitative accessibili, ma devono rispettare specifici standard di sicurezza e spazio per garantire un’elevata qualità della vita agli inquilini.
Comprendere queste normative e affrontare il processo in modo strategico è fondamentale per il successo.
Fondamentale è capire l’Articolo 4 sopra menzionato, una normativa urbanistica che rimuove i diritti di sviluppo consentiti per specifiche modifiche delle proprietà. Normalmente, la conversione di un’abitazione singola in un HMO (fino a sei occupanti) rientra nello sviluppo consentito e non richiede un permesso di pianificazione completo. Tuttavia, nelle aree coperte da una Direttiva Articolo 4, il permesso di pianificazione diventa obbligatorio
Le Direttive Articolo 4 sono generalmente imposte per regolamentare il numero e la distribuzione degli HMO all’interno di una comunità, prevenendo concentrazioni eccessive che potrebbero influenzare la dinamica abitativa locale. Quando un’area è designata sotto l’Articolo 4, ottenere il permesso di pianificazione per un HMO può diventare notevolmente più difficile.
Diversi investitori immobiliari hanno subito ripetuti rifiuti delle loro domande a causa della mancanza di un’analisi di fattibilità approfondita. Lavorare con un architetto che esegue un’accurata due diligence è essenziale quando si considera un HMO in un’area con Articolo 4. Uno studio di fattibilità completo dovrebbe valutare: le politiche abitative locali e la storia urbanistica, la conformità agli standard di spazio e servizi, le possibili obiezioni da parte del consiglio locale, la probabilità di approvazione basata su casi precedenti.
Senza questo livello di preparazione, i richiedenti rischiano perdite finanziarie e lunghi tempi di approvazione. Garantire che la proposta sia allineata con gli obiettivi urbanistici locali aumenta significativamente le possibilità di successo.
Per mitigare i rischi associati alle domande di HMO nelle aree con Articolo 4, è altamente consigliabile avviare una consultazione preliminare (pre-app) con l’autorità urbanistica locale. Una consultazione pre-app offre preziose indicazioni, tra cui: Feedback da parte degli ufficiali di pianificazione sulla fattibilità della proposta. Raccomandazioni per eventuali modifiche per rafforzare la domanda. Chiarezza sulle politiche locali e sulle preoccupazioni potenziali.
Affrontando le problematiche urbanistiche in una fase iniziale, una consultazione pre-app può far risparmiare tempo e risorse considerevoli, riducendo la probabilità di un rifiuto formale della domanda.
Convertire una proprietà in un HMO in un’area con Articolo 4 richiede una pianificazione attenta, una comprensione approfondita delle politiche locali e decisioni strategiche.
Natalia Giacomino ARB, Chartered Member of RIBA
